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Lutter contre la vacance et la paupérisation des commerces en centre ancien

 

La Pépinière commerciale du centre ancien de Grasse (06)

Rues de Grasse

Genèse de l'action

Contexte

Reconnue à l’échelle internationale comme "Capitale de la Parfumerie", la Ville de Grasse connait une vitalité économique liée notamment à l’industrie de la parfumerie et des arômes. Pour autant, phénomène bien connu de nombreux centres anciens en France, le cœur historique de Grasse s’est peu à peu dégradé et paupérisé, générant une mauvaise image et des situations de péril liées à l’état de très forte dégradation de certains immeubles. Il était donc primordial d’agir pour enrayer la dangerosité de ce phénomène.  

En 2004, la ville de Grasse a décidé d’initier un vaste programme de réhabilitation afin de résorber la forte proportion d’habitat vacant et dégradé du centre ancien. En forte déprise, le commerce aussi devait être traité. La rue de l’Oratoire, l’une des principales rues du cœur historique, comptait alors 23 commerces inoccupés, soit 70% de vacance commerciale.

La politique de réhabilitation engagée alors par la Municipalité et soutenue par l’ANRU, est complexe et requiert une lourde ingénierie pour requalifier le bâti. Les opérations doivent se réaliser dans le respect des règles édictées par le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur s’appliquant au quartier historique.

Dès 2004, la commune a donc fait appel à la SPL Pays de Grasse Développement (ex SEM Grasse Développement), aménageur public, pour réaliser une première phase de travaux de réhabilitation de plusieurs immeubles de logements situés rue de l’Oratoire et rue du Four de l’Oratoire. Il était dans le même temps indispensable d’intervenir sur les rez-de-chaussée commerciaux qui fermaient les uns après les autres dans ces rues.  Dans le prolongement de l’opération FISAC, les élus locaux vont alors décider de lancer une opération baptisée "Pépinière commerciale" dont une partie s’est réalisée en association avec Epareca.

Le quartier "Grand Centre", comprenant le cœur historique (9,5 ha), est classé en quartier politique de la ville. Composé de près de 7 000 habitants (14% de la population de Grasse), ce quartier constitue le cœur de la ville, notamment de par ses équipements de proximité (écoles, équipements culturels, associations fortement impliquées sur la partie basse de la ville, etc.).

 

Objectifs

Lutter contre la vacance et la paupérisation des commerces en acquérant puis en rénovant une trentaine d'entre eux, afin, par la suite, de les relouer à de nouveaux commerçants à des conditions avantageuses et recréer ainsi les conditions d'une vie commerciale animée.

Rendre le Vieux-Grasse plus agréable à vivre.

Créer une meilleure liaison entre la basse et la haute ville.

 

Présentation de la démarche

Concernant le volet commerce, l’opération "Pépinière commerciale", a bénéficié d’une intervention publique, portant sur :

  • l’acquisition par négociation (95%) ou préemption des murs (5%),
  • la rénovation et la mise aux normes des commerces, avec si possible agrandissement des locaux par regroupements pour créer de plus grandes boutiques correspondant mieux aux standards actuels.
  • la mise en location et la gestion locative.  Une partie des locaux ayant bénéficié d’un portage par Epareca dans le cadre d’une intervention de l’établissement de 2008 à 2013.
  • la revente des murs en priorité aux exploitants.

De 2005 à 2012, une première phase d’intervention en diffus, sur des secteurs à forte vacance commerciale, a porté sur 3 tranches de travaux de 5 à 10 locaux chacune, et a permis la réouverture de 21 commerces formés à partir de 28 cellules autour de la rues de l'Oratoire et Marcel Journet, afin de "tisser" le linéaire commercial.

La seconde phase d'intervention, en cours de finalisation par la SPL, consiste à traiter les rez-de-chaussée de 5 îlots opérationnels faisant l’objet de restructurations lourdes et également inscrits dans le programme ANRU. Ainsi, 9 commerces seront recréés à partir de 24 cellules, sur des surfaces comprises entre 90 et 300 m², afin de proposer des "locomotives".

Les linéaires commerciaux sont ainsi progressivement réanimés dans le Vieux-Grasse.

 

Parallèlement, de nouveaux espaces publics en coeur d'îlot ont été aménagés rendant plus lumineuses les ruelles étroites et sinueuses caractéristiques du centre historique et facilitant la circulation des piétons.

La SPL Pays de Grasse Développement assure depuis 2004 la maitrise d'ouvrage de cette opération de revitalisation commerciale.

 

Ci-dessous : exemple de boutiques avant réhabilitation

 

 

 

Ci-dessous : les mêmes boutiques après réhabilitation

 

Points forts de la démarche

L’intervention publique  dans le centre historique de Grasse a permis notamment de :

  • conforter des secteurs fragilisés du centre-ville,
  • favoriser la continuité du linéaire commercial en reliant deux parties du centre-ville,
  • créer des boucles de cheminements piétons.

Les aménagements d’ensemble ont permis de donner une image plus positive et attractive du centre ancien qui souffrait d’une mauvaise réputation. 

La Pépinière commerciale contribue quant à elle à la réduction de la vacance commerciale et à une revalorisation des fonds de commerce. Elle est une première étape de la redynamisation commerciale du centre historique, qui se poursuit avec l’opération de la ZAC Martelly. Créée en 2012, la ZAC s’étend sur un périmètre de 2 hectares situé en porte d’entrée de l’hyper centre. Ce projet d’envergure comprend la création d’un cinéma, des parkings, une centaine de logements, un complexe hôtelier, 8 000 m² de commerces, la modernisation de l’actuel Monoprix et de nouveaux espaces publics et paysagers.

Le projet urbain de Grasse, dont l’échéance est prévue à fin 2021, permettra une transformation en profondeur du centre historique et un apport de population à la fois résidente et touristique.

 

Points de vigilance

 

Pour l'heure, la forte saisonnalité des ventes fragilise le maintien du chiffre d'affaires des commerçants de la Pépinière commerciale sur toute l'année.

L'état de dégradation de certains immeubles était tel que, ponctuellement durant la phase de réhabilitation du centre historique, des mesures importantes de mises en sécurité ont dû être prises, conduisant à fermer certaines rues à la circulation piétonne, et occasionnant de fait une baisse de fréquentation, point négatif pour les commerces en place.

 

Données clefs

Surface réhabilitée : 1 900 m²

Budget de l'opération : 1,5 millions d'euros

Financeurs : ANRU, Communauté d'Agglomération Pôle Azur Provence (CAPAP) (devenue Communauté d'Agglomération du Pays de Grasse), Conseil Général

 

Bilan de l'action

Résultats

Dès l'issue de la première phase d'intervention, en 2012, la vacance commerciale est passé de 42 à 15% sur la rue Marcel Journet, et de 70 à 22% sur la rue de l'Oratoire.

 

Exemple : AvantAprès Rue Marcel Journet

 

La pépinière commerciale a permis en outre d'impulser l'initiative privée. Plusieurs propriétaires privés de locaux commerciaux dans l'environnement proche de la Pépinière ont ainsi profité de la redynamisation et reloué leur local vacant.

Un tel projet s'opère sur un temps long au vu de la complexité technique et de l'état très dégradé de certains secteurs du centre ancien. Pour l'heure, bien qua la Pépinière ait permis une réduction nette et visible de la vacance commerciale, la dynamique commerciale doit être renforcée.

La Pépipière commerciale a permis un amorçage qui se poursuivra avec le projet de la ZAC Martelly.

 

Localisation du projet ZAC Martelly

 

 

En outre, le projet a permis l’implantation d’enseignes attractives, comme la chocolaterie artisanale Maison Duplanteur, rue Marcel Journet.

 

 

La pépinière a aussis permis à Créative 06, structure locale d'accompagnement à la création et au développement d'entreprises, d'accueillir pendant plusieurs années des porteurs de projets lançant leur activité. Destinée au départ à un concept de "boutique éphémère" durant la période estivale, l'expérience qui a fait connaitre le savoir-faire de porteur de projets locaux de l'économie sociale et solidaire, a été positive et s'est poursuivie dans différents locaux de la pépinière.

Cette initiative a impulsé une vraie dynamique locale. Plusieurs acteurs ont ainsi peu à peu rejoint la structure, rendant le projet nettement plus ambitieux, jusqu’à sa poursuite dans un cadre plus pérenne, en dehors du dispositif Pépinière mais toujours dans le centre ancien, au sein d’une boutique située 24-26 rue de l’Oratoire, sous l’enseigne L’Autre Boutique.

 

Logo L'Autre Boutique

 

 

 

Ce projet a bénéficié du soutien de la communauté d'agglomération du Pays de Grasse en termes d'accompagnement technique sur le montage et de mise en oeuvre de l'action, et par une subvention de 15 000 € pour une aide au démarrage.

 

L'Autre Boutique est un lieu innovant dédié à la consommation, l'entrepreneuriat et l'emploi responsables, comprenant :

  • un espace de vente de 100 m² qui privilégie les circuits courts : produits locaux, écologiques, solidaires réalisés par des entrepreneurs du territoire avec un "espace test" qui leur est dédié,
  • un chantier d'insertion spécialisé dans les métiers de la vente, qui a conduit à la création de 14 emplois sur le territoire avec un recrutement prioritaire d'habitants du quartier (12 postes en insertion et 2 postes sur l'encadrement).
  • une couveuse d'entreprises qui permet à des porteurs de projets de tester la viabilité économqiue de leur projet avant de lancer leur activité,
  • un show-room sur les nouvelles technologies au service de l'habitat éco-responsable.

C'est également un outil de sensibilisation et d'animation en direction du grand public sur une autre façon de consommer (favoriser les circuits courts, les produits conçus dans le respect de l'environnement, lutter contre le gaspillage et sensibiliser au réemploi, rendre la consommation responsable accessible à tous, etc.). Depuis 2015, une activité de traiteur "Heure Locale"est également proposée.

 

 

La démarche de réhabilitation devrait se poursuivre dans d'autres rues piétonnes du centre historique dans le cadre du Nouveau Programme de Renouvellement Urbain.

 

 

Enseignements

Facteurs de réussite

L’intégration de la problématique commerciale, dès l’amont du programme de réhabilitation, est l’une des conditions de réussite des projets de réhabilitation en centres anciens.

La taille des commerces et les prérequis techniques inhérents aux  activités commerciales en pied d’immeubles ont ainsi pu être intégrés dès le lancement des études pré-opérationnelles et foncières. Il a en effet été nécessaire de procéder à des remembrements fonciers pour permettre la fusion de cellules voisines (afin de créer des commerces de plus grande taille).

 

Contacts

Mme Sophie ROUSSELOT, Chargée de mission Aménagement économique

Mail : srousselot@pgdeveloppement.fr  /  Tél : 04 97 05 57 57  /  Adresse : 4 rue de la Délivrance - 06130 Grasse

 

En savoir plus

Consultez la page Facebook de la SPL Pays de Grasse Développement

Mots-clefs

Vacance, Pépinière, Centre-ville, Centre ancien, Grasse

 

 

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