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  • Centre Commercial du Plateau de Haye, Nancy

  • Centre commercial Bois du Quesnoy, Hautmont

  • Centre commercial de l'Europe, Hérouville Saint-Clair

  • Centre commercial Carré Saint-Dominique, Nîmes

Définir la programmation et les conditions futures d'implantation

 

Conduire une expertise juridique et foncière et identifier les points durs fonciers

L'essentiel

Cerner les droits immobiliers attachés à chaque local et les coûts de maîtrise foncière

Connaître la situation actuelle et les projets individuels des commerçants et propriétaires

Les enjeux

Analyser finement la structure de copropriété, la qualité des locaux et l'activité commerciale afin d'évaluer les coûts d'acquisition éventuels et les indemnités dues en cas d'éviction, de transfert ou de restructuration sur place

Les objectifs et les stratégies de l'action

Réaliser une photographie du pôle commercial sous l'angle foncier et financier pour connaitre le coût global de l'opération à travers les acquisitions de murs, les transferts ou évictions des commerces

Identifier les attentes des exploitants sur leur devenir individuel

Affiner le choix des activités du futur équipement restructuré en croisant  étude de programmation commerciale et expertise juridique et foncière

Les actions préalables

Elaborer un cahier des charges d'étude

Contacter et prendre rendez-vous avec les commerçants et les propriétaires

Le descriptif de l'action (méthodologie de l'étude)

Analyse de la structure de la copropriété : organisation des lots, répartition des tantièmes, analyse des éventuelles servitudes et de l'état patrimonial (analyse hypothécaire)…

Estimation des murs commerciaux du centre commercial par une étude de marché immobilier commercial et une rencontre avec les propriétaires

Recueil auprès de chaque commerçant de ses pièces comptables et de ses intentions à l'égard du projet afin d'apprécier la qualité de son exploitation et de mesurer sa capacité à s'inscrire dans le futur équipement et sous quelles conditions (surfaces d'exploitation idéales, niveau de loyer, diversification éventuelle des activités...) 

Evaluation de la valeur des fonds suivant trois hypothèses :

Première hypothèse (arrêt de l'activité du commerçant) : calcul de la valeur du fonds selon plusieurs critères (évolution de l'activité, références comparables dans la profession, appréciation des agencements, évaluation des investissements…)

Deuxième hypothèse (transfert du commerce dans un autre local dans le cadre de l'opération de restructuration) : calcul des indemnités de transfert (montant des aménagements à réaliser dans le nouveau local pour le mettre en état d'accueillir le commerce, coût des équipements ne pouvant être réinstallés (matériels non amortis ou non transférables), coût des pertes d'exploitation dû à l'interruption de l'activité pendant le transfert, coût de déménagement, coût de différentiel de loyer sur la durée du bail…)

Troisième hypothèse (restructuration avec maintien du commerce sur site) : calcul des indemnités pouvant être dues suite à l'interruption de l'activité pendant les travaux de réhabilitation du local

Les acteurs

Commerçants, Propriétaires des fonds de commerce, Propriétaires des murs, Bureau d'études

Coût et financement de l'action

Environ 15 K€ pour un centre commercial composé d'une dizaine de locaux

Le calendrier de l'action

En amont de la définition du projet commercial

Durée de l'action : 2 mois à compter du démarrage de l'étude

Résultats et évaluation de l'action

Chiffrage du montant de la maîtrise foncière du site

Précision de la programmation commerciale praticable

Texte de loi, support qui fait référence à l'action

Exemple de cahier des charges relatif à une expertise juridique et foncière

Questionnaire enquête commerçants

En savoir plus

Fiche action "L'organisation de la mission d'expertise juridique et foncière"

Mots-clefs

Etude, Copropriété, Maîtrise foncière, Valeurs immobilières, Fonds de commerce, Eviction, Transfert

 
 

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