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  • Centre Commercial du Plateau de Haye, Nancy

  • Centre commercial Bois du Quesnoy, Hautmont

  • Centre commercial de l'Europe, Hérouville Saint-Clair

  • Centre commercial Carré Saint-Dominique, Nîmes

 

Que couvrent les charges ? De quels types sont-elles ?

Les charges couvent les dépenses de fonctionnement de l’ensemble commercial, dans lequel le locataire exploite son local. Elles doivent être payées à l’avance sous forme d’acomptes, en même temps que le loyer.

On distingue 3 types de charges à régler :

  • Les charges de fonctionnement du centre commercial ;
  • Les charges exceptionnelles ;
  • Les impôts et taxes.

       1. Les charges de fonctionnement du centre commercial

Elles concernent généralement les dépenses d’entretien et d’assurance des bâtiments, l’eau, l’électricité, le chauffage et les équipements.

Les dépenses liées à l’entretien des bâtiments (nettoyage, petites réparations, remplacement d’éclairage…) sont étroitement liés à la configuration du site commercial. Logiquement, un site comprenant une galerie commerciale génère des dépenses plus importantes de nettoyage, d’entretien et de gardiennage.

Les dépenses liées à l’eau, l’électricité et le chauffage peuvent être individuelles ou collectives. Lorsque les charges sont individuelles, chaque commerçant doit régler ses propres consommations à son concessionnaire. Lorsqu’elles sont collectives, les charges sont réparties entre tous les commerçants locataires. Deux cas sont alors possibles :

  • Si le bailleur est l’unique propriétaire du site commercial, il répartit directement les charges entre les commerçants locataires ;
  • Si le bailleur est copropriétaire d’un site commercial, il répercute sur les commerçants locataires les charges qui lui sont imputées par la copropriété.

Pour répondre aux normes réglementaires de sécurité incendie, chaque local commercial doit posséder des extincteurs, et, selon la configuration et la catégorie d’établissement recevant du public (ERP 1 à 5), un réseau de détection de fumée, un réseau d’extinction incendie, des portes coupe-feu et des exutoires de fumée. Certains sites nécessitent également la présence de personnel dédié à la sécurité incendie. L’entretien régulier de ces équipements génère des dépenses et donc des charges.

        2. Les charges exceptionnelles

Les charges exceptionnelles correspondent aux travaux de maintenance et aux importantes réparations de l’ensemble du site commercial. Elles sont répercutées sur chaque commerçant locataire en fonction des dispositions contractuelles du bail commercial.

        3. Les impôts et taxes

On distingue deux formes d’impôts et taxes :

  • La taxe foncière qui est évaluée à l’issue de la réhabilitation du site commercial. Dans certains cas précis, les commerçants peuvent en être partiellement exonérés.
  • La TVA qui est appliquée à l’ensemble des éléments facturés au titre du bail commercial : loyer, charges…

 

Quand les charges sont-elles régularisées ?

Les charges sont régularisées chaque année afin qu’elles soient facturées « au réel ». Par exemple, si les dépenses liées à l’exploitation du centre commercial sont inférieures à ce qui est provisionné, le bailleur doit restituer la différence au commerçant locataire. Cette différence sera déduite du montant des charges appelées pour l’année suivante.

 

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